不動産の相続でお悩みの方に

１．不動産共有の問題点

１）相続不動産の取り合い
相続財産に不動産がある場合、相続人が複数いると、どのように相続するのか非常にもめるのが通常です。
特に、相続財産の大きな部分を占めるのが不動産だという場合には、大きな問題になります。
亡くなった親と一緒に相続不動産に住んでいた相続人は、当然自分がその不動産を相続するつもりでいます。親の面倒を見たのだから、不動産をもらうのは当たり前だという理屈です。
一方、親と同居していなかった相続人は、違う考えを持つのが普通です。
「親の家にいつまでも住んでいて、家賃も払っていなかった。それだけ恵まれていたのだから、相続のときにはこちらが沢山貰いたい」くらいに思っています。
こういう中話し合いで解決できない場合、とりあえず不動産は、相続持分に従って共有ということになります。
ただ、この共有はどちらにとっても問題が起こります。

 

（２）共有は誰にとっても問題
住んでいない相続人にとっては、共有者であっても、不動産からは何のメリットも受け取れません。また、住んでいる者から家賃を請求することも、法律上当然には認められません。
一方、その不動産に居住している相続人にとっても問題が残ります。自分で住み続けるならともかく、他に共有者がいる物件は販売することが困難です。他の共有者に、2次相続、3次相続が発生したら、共有者を確定することも難しくなります。最悪、財産価値がなくなってしまった不動産に住み続けることになるのです。

 

（３）できるだけ早い対応が必要
このような問題は、時間がたてばたつほど解決が難しくなります。また、2次相続、3次相続の発生により、調整しなくてはいけない当事者の数も増えていきます。こういう問題は、できるだけ早く弁護士のような専門家に入ってもらい、妥当な落としどころを見つける必要があります。ほっておいたら、どちらにとっても大きな問題が生じます。

早く解決することで、お互いにウィンウィンの結果を得ることができるのです。

 

２．負動産の相続問題

（１）負動産とは何か
所有していると、かえって損失が生じるような不動産を、「負動産」と呼んでいます。
売ることも、貸すこともできないが、税金その他費用のみ発生するような不動産です。
地方の山林など、こういう負動産はかなりあるようです。

 

（２）負動産を相続したら
少し前に、ソロキャンプなどが流行りました。そういうときには、地方の負動産を売却することもできたかもしれません。しかし一般的には、こういう不動産は相続しても処分に困ります。
このような負動産しか相続財産にない場合には、相続放棄することが一番の解決法になります。これは、相続発生を知ってから3か月の間に、家庭裁判所に届け出ることにより、相続がなかったことにできる制度です。
自分で行うことも可能ですが、弁護士に頼んだ方が確実です。

 

（３）他の財産もある場合
負動産しか相続財産がない場合は、上記のように相続放棄すれば足ります。ただ、通常は他の財産もあるだけに、どのような対応をすべきか悩ましいところです。相続の限定承認という、相続財産がプラスだとわかったときにだけ相続できる制度もありますが、相続人全員で申請しないといけないなど、様々な制約があります。
やはり、専門家に早い段階で相談することが望ましいといえます。

 

３．不動産節税の問題

（１）相続税の節税
相続する財産の評価額により、相続税は機械的に決まってきます。その意味では、節税などは問題となりません。
しかし、区の定めている相続財産の評価の仕方と、現実の財産の市場価格が違う場合はよくあります。
現金で10億円の相続財産の評価は10億円です。（当たり前ですが。）
しかし、その10億円で不動産を購入した場合、その不動産の評価額は通常8億円程度になります。これが、不動産の方が、相続税を節税できるという理由です。

 

（２）タワマン節税
タワーマンションの上階の場合、このような「市場価格と国の定めた評価基準」の差が、非常に大きなものでした。だから、多くの資産家がタワマンの上階を10億で買っても、その評価額は6億にしかならないということを利用して、相続税の節税を行ってきたのです。

 

（３）法律改正の影響
現在法律の改正により、タワマンの上階は市場価格を考慮して、より高い価格で算定されることになりました。その意味では、タワマンを利用しての相続税節税は、かなり制限されています。しかし、「お金で持っているより、不動産に変えたほうが相続税は安くなる」という一般的な原則は今でも生きています。
こういった節税や、相続についての遺言書の作成など、弁護士にあらかじめ相談して対応する方が良いのは、今も変わりません。

 

４．事故物件の相続

（１）事故物件とは何か
事故物件とは、自殺他殺などで人が亡くなった不動産を言うのが一般的です。そのような物件には、普通の人は住みたくありません。また、事故物件を販売や賃貸するときなどは、事故物件であることの告知義務があります。従って、事故物件の場合は不動産としての価値が大きく損なわれることになります。

 

（２）負動産との違い
事故物件の場合、価値はかなり損なわれますが、通常マイナスにはなりません。そこが負動産とは違います。
しかし、事故物件を相続するときには、様々な問題が生じます。複数の相続人の間で、遺産分割において事故物件の価値をめぐって争いが起こることもあります。少なくとも相続人本人が住む場合は、事故物件でも特に価値に影響がないからです。そのまま何十年か経ってから販売すれば、不動産の価値には何らの違いがなかったことになります。
相続における事故物件の扱いには、かなり難しいものがありますので、もめそうになったら弁護士に相談するなどの対応が必要となります。

 

 

５．空き家問題

（１）空き家問題とは？
遺産分割などをしっかりと行わなかったために、共有者が沢山存在して、だれも手が付けられなくなったような物件は多数あります。そのまま放置された不動産は、いわゆる空き家となり、社会的にも問題となっています。
そこで、法的に空き家対策がなされるようになってきています。空き家の所有者に責任を取らせようといった動きです。空き家の前の共有者がなくなったことで、自分がいつの間にか空き家の相続人として、共有者の一人になっていたということもあるのです。

 

（２）共有者の責任
空き家の共有者は、孫不動産に対して責任を負います。家が壊れたり、火が出たりして近所の方に被害が出た場合は、孫が賠償責任を負う可能性が高いです。空き家の共有者になった場合には、そのままほっておくわけにはいかないということです。

 

（３）共有者の権利
その一方、空き家の共有者となれば、その空き家を保全することができます。保全や管理に必要なら、そこに住むことも可能です。つまり空き家の相続の場合、大きなリスクがある一方、メリットがある可能性も否定できません。
それだけに、具体的にどのようなことができるのか、弁護士などの専門家に相談する必要があるのです。

 

６．相続した会社が所有する不動産

（１）会社の相続
家業を行う会社を、後継者が相続することはよくあります。その会社自体に不動産などの財産がない場合は、特に問題なく相続が行われます。しかし、会社名義の不動産があり、それが相当の価値があるとなると、相続のときにもめることになります。

 

（２）不動産がないと業務ができない
会社が余分な不動産を持っているということなら、売却して対応すれば済みます。しかし、その不動産が会社業務に必要不可欠なものとなると、会社と切り離して処分することはできません。
そういう場合に、会社の株式を相続人で分けることもあります。しかし、これは不動産の共有以上に、後からもめる可能性が大きいです。

 

（３）相続対策の必要性
この様に、会社祖裕の不動産に価値がある場合は、予め相続対策をしておくのが通常です。そうは言っても、なかなかうまくいかずにいるうちに、相続が発生することもあります。
事前対策はもちろん、事後対応の場合も、できるだけ早く弁護士などの専門家に相談する必要があります。

 

７．Q&A

Q:　賃貸物件を複数の相続人で相続しました。しかし、そのうちの一人が家賃を独り占めして、他の者には分配し　　ません。このような場合、法的に対応できないのでしょうか？

 

A:　共有者は、賃料を持分に応じて受け取る権利があります。訴訟を提起すれば認められるはずです。しかし、賃料の金額によっては、手間暇費用ををかけて訴訟するのが妥当でないこともあります。本来話し合いで解決するのが一番ですが、相手が話し合いに応じないなら、ある程度の強攻策をとることも必要です。家賃の回収をしている管理会社に対して、家賃の一部の引き渡しを要求したり、賃借人に対して自分たちにも家賃を支払うか、供託するように要求することなどあり得ます。ある程度強く出たなら、相手方も話し合いに応じてくる可能性は高くなります。

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８．弁護士費用

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